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时间:2021-01-13 18:23来源:未知 作者:admin 点击:
北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房

  北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  张三向本院提出诉讼请求:1.判令被告完全履行双方房产买卖合同并支付违约金425000元;2.判令被告承担诉讼费。

  事实与理由:张三与李四于2019年10月29日签订房屋买卖合同及补充协议,合同约定李四将自己名下位于A市房屋卖给张三,总价为425万元,付款方式为全款方式,并约定,买方应于2019年10月29日交付人民币100万元给卖方作为定金,并作为第一部分房款,第二部分房款买方须于2020年5月30日前将房款支付给卖方,张三按照合同约定时间及时支付了全部房款。

  同时双方约定卖方须于2019年12月1日交付房屋及附属设施,其中附属设施包括:两表一户一门以及全部家具家电及一切附属设施,卖方应承诺交付房屋的附属设施齐全、完好、无欠费。但卖方并没有完全按时交付房屋的附属设施,该房屋的附属设施还包括一间储藏室,原告多次与李四沟通未果。李四拒绝交付储藏室,构成违约,应承担违约责任。

  李四辩称,张三与李四签订的房屋买卖合同涉及的房屋并没有储藏间,在房屋交付时,张三对房屋交接单未提出任何异议,因此张三对于购买的房屋中没有所谓的储藏间是明知的,也是双方签订房屋买卖合同的先决条件。储藏间并非双方房屋买卖合同中A市房屋的附属设施,也未登记在李四名下,李四只是使用过。储藏间登记在原房屋所有权人王五名下,2004年王五从开发商处购买的A市房屋,2010年李四从王五处购买。

  本院经审理认定事实如下,张三(买方)与李四(卖方)于2019年10月29日签订房屋买卖合同及补充协议,合同约定,房产新闻李四将自己名下位于A市房屋出售给张三,该房屋附属设施包括一户一表以及全部家具家电车位及一切附属设施,房屋成交价为425万元,付款方式为全款方式,并约定,买方应于2019年10月29日交付人民币100万元给卖方作为定金,并作为第一部分房款,第二部分房款325万元,买方须于2020年5月30日前将房款一次性支付给卖方,同时约定,卖方未能按照本合同的约定履行义务的,买方有权要求卖方支付总房款10%的违约金,并要求卖方返还已经支付的购房款。合同签订后,张三陆续支付房款。2019年11月13日张三签署房屋交接确认书并入住,现场确认房屋结构、装修、装饰、水、电、气、家具和家电验收无误。2020年3月23日李四与李三(张三妻子)签署A市存量房房屋买卖协议,2020年3月25日李三取得A市房屋的不动产权证书。

  庭审中,张三提交了2006年12月18日李四办理储藏间交接单,交接单载明储藏间位置,交接单业主为李四,该交接单由李四本人签字确认。对交接单上的签字,李四作出解释,与原房屋所有权人王五系朋友,王五在国外,储藏间交接手续由李四,该储藏间系王五花十多万元认购,储藏间现价值40多万;李四提交了2006年11月26日的储藏间使用费。

  经本院核实,2004年11月18日王五(乙方)与M公司(甲方)签订A市商品房买卖合同,购买A市房屋,价款为1048473元,商品房买卖合同附有车位与储藏间预定单,备注:车位与储藏间的相关规定详见商品房买卖合同补充协议,如客户有意受让,须按照开发商提出的时间和办法办理转让手续。该合同补充协议约定,本小区的架空层车库及储藏室的产权属于甲方,在本小区房屋销售的同时,甲方亦向乙方书面确认车位及储藏的使用权有偿转让的预定编号,在竣工入住后,由甲方组织按照上述编号的顺序办理认购,包括乙方在内的小区业主,在甲方确定的车位及储藏室范围内可优先选择并受让;在对小区业主转让车位及储藏室之后,甲方保留向小区以外人员或单位转让剩余车位及储藏室使用权的权利;在上述过程后,甲方对仍有剩余的车位及储藏室可向小区业主出租;车位及储藏室使用权的转让和出租价格,甲方将在竣工入住后公布,乙方如有需要应与甲方办理认购或承租手续,并向甲方交纳转让金或租金,并另行向物业管理单位交纳车位管理费。

  2010年6月21日李四与王五签订A市房产买卖协议,以155万元购得A市房屋。现王五与李四均非A市涉案房屋所在小区的业主,储藏间由李四占用并使用。

  本案的争议焦点是:储藏间是否A市房屋的附属设施;储藏间是否由李四占有使用;张三主张的违约金应否支持。

  张三与李四签订的房屋买卖合同及补充协议是当事人真实意思的表示,不违反法律强制性规定,为有效合同。张三按合同约定支付了全部购房款,验收房屋并签署房屋交接确认书,取得了涉案房屋的不动产权证,为A市涉案房屋所在小区的业主。依据《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”的相关规定,张三取得涉案房屋所有权后,一并取得该房屋共有部分共有和共同管理的权利。这其中就包括张三与李四签订的房屋买卖合同约定的一切附属设施。而附属设施是指与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。储藏间“产权属于甲方”即M公司,由原房屋所有权人王五在购买涉案房屋后,单独认购取得使用权,具有单独价值。且王五与M公司签订A市商品房买卖合同补充协议约定“甲方保留向小区以外人员或单位转让剩余车位及储藏室使用权的权利”,在无充分证据证明张三与李四签订房屋买卖合同价款包括储藏室价值的情况下,张三主张储藏间为A市房屋的附属设施,依据不足,法院不应采信。储藏间不能认定为张三所购买的涉案房屋的附属设施,张三主张李四未全面履行合同义务不能成立,张三要求李四依照房屋买卖合同支付违约金425000元,法院不予支持。

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